도시 및 주거환경정비법은 정관에 조합임원의 수 및 업무의 범위, 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임 등의 사항이 포함되어야 한다고 규정할 뿐 조합장의 사임, 해임, 유고시 직무대행에 관하여는 구체적으로 정하고 있지 않다. 조합장의 사임, 해임, 유고시 직무대행은 정관을 통한 조합자치에 맡겨져 있는 셈이다. 국토교통부가 배포한 표준정관 제18조제4항은 조합장이 사임하거나 해임되는 경우에는 제16조제6항을 준용하는데, 제16조제6항은 조합장이 유고 등으로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 (상근)이사 중 연장자 순
상황 1. 같은 전화번호로 반복해 걸려오는 품으로 보아 꽤나 다급한 용건임이 분명하다. 회의 중이긴 하지만 참석자들에게 허리 굽혀 양해를 구한 후 회의실을 나서며 휴대전화의 녹색 통화버튼을 누르지 않을 수 없다. 아니나 다를까 평소 알고 지내던 정비업체 직원이지만 웬일인지 당황한 기색이 역력하다. 내용인즉 조합임원 선출을 위한 임시총회 개최 문제를 상의하기 위해 구청에 들어와 있는데 주무관이 총회 안건의 적법성에 강한 의문을 제기하고 있다 한다. 대체 어떤 문제인지 물어보니 담당 주무관과 직접 통화해주길 어렵사리 부탁한다. 통화상대
정관은 조합의 자치규약이다. 도시정비법 등 관계 법령이나 선량한 풍속에 위배되지 않는 한 정관은 조합의 내부적 규범으로서 마땅히 존중되어야 한다. 한편 조합에는 최고의사결정기관인 조합원총회가 존재한다. 조합원총회는 도시정비법령 기타 정관이 정한 사항에 관해 조합의 중요한 의사를 형성하는 역할을 담당한다. 조합원총회의 의사결정이 도시정비법령에 위배되지 않는 범위 내에서만 허용된다는 점은 이론의 여지가 없다. 문제는 조합원총회의 의사결정이 항상 정관의 테두리 내에서만 이루어져야하느냐는 것이다. 만약 정관의 규율과 상반되는 내용의 총회의
지난 기고에서는 조합설립동의를 받기 전 토지등소유자에게 추정분담금에 관한 정보가 제공되어야 한다는 것, 추정분담금 통지제도와 관련하여 ①조합설립동의가 의제되는 추진위원회 구성 동의자들에게도 추정분담금을 통지하여야 하는지 ②추정분담금 통지 후 추진위 구성동의자로부터 별도로 조합설립동의서를 징구하여야 하는 것인지 ③추진위 구성 동의자들에게 조합설립동의에 관한 실질적 의사를 보장하려는 추정분담금 통지제도의 취지를 관철할 수 있는 방안은 무엇인지 등의 이슈가 있다는 것, 첫 번째 이슈에 관해 추진위 구성동의자들에게는 굳이 추정분담금을 통지
추진위원회는 조합설립동의를 받기 전 토지등소유자에게 추정분담금에 관한 정보를 제공하여야 한다. 정비사업에 따른 개인별 부담의 정도를 사전에 가늠할 수 있게 함으로써 조합설립에 관한 동의가 개인의 진정한 의사에 터 잡도록 하려는 취지다. 법 개정을 통해 새로 도입된 제도가 뿌리내리기 전까지는 늘 그렇듯 추정분담금 통지제도 역시 아직은 정착과정에 있는지라 해소되어야 할 몇 가지 의문들이 있다. 대표적인 이슈가 추진위원회 구성 동의와 추정분담금 통지 제도를 어떻게 조화롭게 해석하느냐 하는 문제다. 추진위원회 구성 동의와 추정분담금 통지
지난 기고에서는 도시정비법의 전면개정에 따라 협력업체의 선정과 계약에 일반경쟁입찰이 필요하게 되었다는 것, 도시정비법 부칙은 일반 협력업체는 개정법 시행 후 최초로 계약을 체결하는 경우부터, 시공자나 정비사업전문관리업자는 개정법 시행 후 최초로 선정하는 경우부터 적용하도록 규정하고 있다는 것, 개정법 시행 전 시공자등의 선정이나 계약체결 전례가 없었던 조합이 개정법 시행 후 선정이나 계약하는 경우 신법에 따른 절차를 밟아야 한다는 것, 선정공고나 대의원회 개최 등 선정이나 계약을 위한 객관적 행위가 개정법 시행 전 진행된 경우 비록
도시정비법의 전면개정에 따라 협력업체를 선정하고 계약을 체결하기 위해서는 특별한 예외가 인정되지 않는 한 일반경쟁입찰을 거치게 되었다. 종래 시공자, 정비업체, 설계자 등 주요한 업체에 국한되었던 선정과정에서의 법적 제한이 협력업체 전반으로 확대된 것이다. 그동안 비교적 정관에 의해 자유롭게 협력업체를 선정해왔던 정비사업조합으로서는 법 개정을 통해 상당히 복잡하고 까다로운 절차를 피하기 어렵기 되었다. 어찌 보면 혁명적이라 부를만한 수준의 변화이기에 도시정비법이 부칙을 통해 경과규정을 설치한 것도 당연해 보인다. 부칙의 경과규정은
도시정비법은 재건축조합 설립동의요건의 충족을 위해 필요한 경우 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할 수 있도록 규정한다. 같은 단지라 하더라도 동별로 이해관계가 달라 특정한 동의 동별 동의율이 도저히 충족되지 않는 경우가 왕왕 발생한다. 특히 상가소유자의 경우 재건축에 따른 영업권 재편 현상을 염려해 통상 재건축사업에 부정적 입장을 취하게 되고 그 결과 상가동의 동의율 충족은 늘 조합설립의 난제로 분류된다. 단지 내 일부 동이 동별요건을 충족하지 못하면 전체 단지가 절반쯤 포기하는 심정으로 동의율 충족되기만을 무력하게
조합임원에 입후보할 기회의 보장은 조합원의 기본적 권리 중 하나다. 그렇다고 누구나 조합임원에 입후보할 수 있는 것은 아니고 임원으로서의 적격자를 가리기 위한 최소한의 제한이 각 조합의 상황에 맞게 정관으로 설정된다. 입후보 제한 중 가장 보편적인 것은 보유요건 또는 거주요건이다. 일정기간 이상 해당 정비사업구역내 토지등소유권을 보유하거나 거주한 자에게만 조합임원 입후보 자격을 부여하는 것이다. 지나치게 장기여서 입후보 기회를 사실상 박탈할 정도에 이르지 않는다면 지역사정에 밝은 조합원을 임원으로 선출하려는 취지에 비추어 수긍이 가
정비사업비를 사용하기 위해서는 사전에 지출예산을 수립하여 두거나 구체적인 용처에 관하여 미리 조합원 총회의 의결을 거쳐야 한다. 그간 정비사업 현장에서는 예산 뒷받침 없이 먼저 자금을 집행하거나 계약을 체결하는 경우가 예사였다. 향후 추인 안건을 상정하여 조합원 총회의 의결을 득하면 정비사업비 사용의 정당성 문제는 해결된 것으로 여기는 풍조가 만연하였기 때문이다. 근래 예산 외 조합원의 부담이 될 계약임에도 미리 총회의결을 거치지 않았다는 이유로 조합임원이 형사처벌 받는 사례가 기하급수적으로 증가하였고, 이제는 많은 조합들이 예산의
시공자 선정을 위한 입찰과정에서 공정성 시비를 야기하는 요소는 다양하지만 가장 빈번하고 심각하게 다투어지는 대상 중 하나가 ‘설계’다. 사업시행자인 조합이 시공자 선정을 위하여 기본설계를 제시하는데도 입찰에 참여하는 건설사들이 별도의 설계를 제안하는 것은 입찰경쟁력을 강화하여 시공자 선정과정에서 경쟁사에 비해 상대적 우위를 점하려는 전략의 일환이다. 설계를 시공자 선정과 관련하여 전략적으로 접근하다보니 사업시행자가 제시한 기본설계의 단점을 보완하고 장점을 극대화하는 것에서 그치지 않고 아예 층 수, 건립 세대수, 동 수, 동 배치
입법자들이 제아무리 공공의 색채를 덧칠해본들 정비사업의 본질은 ‘사익의 추구’다. 수백·수천의 소유자들이 토지나 건축물을 던져 넣는 사업이니 사적 이윤추구의 원리가 그 어떤 사업보다 진지하고 강력하게 작동하리라는 것쯤 쉬이 짐작이 된다. 정비사업의 핵심 동기가 ‘사적 이윤추구’에 있으니 사업의 결과물을 어떻게 분배할 것인지의 과제도 필히 뒤따른다. 조합이 사업시행자로 나서긴 하지만 효율성을 위한 한시적 수단일 뿐 수익의 궁극적 귀속주체는 개별 조합원이기에 공정한 분배기준이 필수적이다. 주식회사라면 ‘보유주식 수’라는 확고한 분배기준
표준정관은 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 조합원 및 이해관계인에게 성실히 고지·공고하도록 하면서(표준정관 제7조 제1항), 고지의 방법으로 관련 조합원에게 개별적으로 등기우편에 의하되 반송되는 경우 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하도록 규정하고 있다(표준정관 제7조제2항). 만약 조합이 시간이나 비용을 아끼기 위해 혹은 순전히 경황이 없어 등기우편이 아니라 일반우편으로 퉁치고 말았다면 어찌될까. 혹자는 정관이 정한 절차를 위반하였기에 이를 기초로 대의원회 결의나 총회결의가 이루어진다면 그 결의는 적법한 것으로 볼 수 없다고
지난 기고에서는 공유관계에 토지등소유자 지위나 조합설립동의권을 인정할지 여부를 가리는 기준으로 등장한 소유형태론을 실질적으로 이해하려면 등장배경부터 살펴야한다는 것, 이미 다른 물건에 관하여 동의권 행사기회를 보장받은 지분권자와 다른 물건에서 전혀 기회를 보장 받지 못하는 지분권자가 토지나 건축물을 공유하는 경우 1인에게 1회의 동의권 행사기회를 부여한다는 도시정비법령상 원칙을 관철하기 위해 기회를 보장받은 일부 공유자들이 존재한다는 이유로 해당 공유관계에 토지등소유자 지위를 부인한다면 전혀 기회를 보장받지 못하는 지분권자가 생기는